土地到期無償收回系誤讀專家稱不針對住宅用地

chbqfzx111 · 發表于 2011-1-21 10:04:15

“土地到期無償收回”原來是誤讀

-有關專家解釋：“到期收回”不針對住宅用地

-住宅用地“自動”續期，是否受“公共利益”制約仍不明確

1月14日，上海《第一財經日報》發表了《滬土地出讓驚現“期滿出讓人無償收回”》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場首拍中發現，在土地“預申請須知”中，出現了出讓期滿后“出讓人收回并補償相應殘余價值”甚至“出讓人無償收回”的規定，而且收回的范疇包括“土地上的建筑物構筑物及其附屬設施”。文中記者強調，“這些規定在歷來的土地出讓中均屬首次”。

對此，眾多買房人感到害怕：按這樣的理解，我們買的房子，在幾十年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們買房子的錢到底是買了房子，還是付的租金？

第二天，各大網站和媒體紛紛以“上海首次規定土地出讓期滿后無償收回”為題目進行轉載，引發眾多媒體紛紛抨擊“踐踏私權”、“挑戰物權法”、“與民爭利”……

記者調查發現，這并非上海“地方新規”，而是國家普遍施行的。規定的實質也非“一滿就收回”這么簡單的一刀切。

本欄稿件由記者陳富勇采寫部分內容綜合揚子晚報

“上海新規”在全國普遍施行

記者調查：“上海新規”在全國普遍施行

1月17日，也就是這條消息見報后的第一個工作日，上海市規劃和國土資源管理局在官網上掛出一份《“土地期滿后的處理方法”相關內容說明的通知》作出解釋。解釋中特別以黑體字標明，所謂“出讓期滿無償收回”，是針對“出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式”。不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。

上海作為一個開發前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀“倒退”的規定？記者查閱了南京、北京、廣州等多地的《國有建設用地使用權出讓合同》范本，也發現了相同規定，文字敘述一字不差。

最終，記者找到了來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為“期限屆滿”，其中第二十五條到第二十七條和上海版《出讓合同》的第二十七條到第二十九條完全吻合。根據國家規定，從2008年開始，所有地方的國有建設用地使用權出讓合同中，都必須有這三個條款。

“無償收回”不針對住宅用地

專家解釋：“無償收回”不針對住宅用地

重慶容磁地產總經理王雪松對這三個條款進行了通俗解釋：

1、非住宅用地應當在期限屆滿前一年向政府提出續期申請，如果續期申請無傷“社會公共利益需要”，則政府必須批準續期，但批準后要再交一次土地出讓金。而住宅用地既然“自動續期”就沒有“申請批準”的問題。

2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續期申請，則到期后政府無償收回。

3、如果非住宅用地申請續期因“公共利益”未獲批準的，政府收回土地并給予補償，如果有約在先不補償的則無償收回。

可見，“無償收回”的情況必須同時滿足以下兩個條件：一、非住宅用地；二、用地期限屆滿前一年未提出續期申請，或者申請未獲批準且事先約定不補償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉讓期限未到，不得收回”的條款。

王雪松強調，就算是申請續期因“公共利益”未獲批準，地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值依然會獲得賠償，并不存在無償收回的說法。

“自動續期”仍有三大隱憂

難題未解：“自動續期”仍有三大隱憂

不過，在澄清了上海的“冤枉”后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個條款中，關于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個關鍵疑問沒有解釋清楚：一是“自動續期”后，是否還要再付一次土地出讓金？二是“自動續期”是否會受到“社會公共利益需要”的影響而不成功？三是“轉讓期限未到不得收回”的條款中，也附帶了一條尾巴：“社會公共利益需要”的“特殊情況下”，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價補償。

顯然，這些沒有解釋清楚的三個關鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人最關心的地方。

土地到期

重慶最快2040年面對

據記者了解，與全國大多數城市住宅70年的出讓期限不同，重慶目前土地出讓年限是住宅50年，商業40年。“這樣的政策已經執行了10年。”有關人士稱，國家只是規定了土地出讓時間的上限，沒有規定下限。十年前，重慶的土地出讓年限也是住宅70年，商業50年，至于為何如此改變，目前無人能說清楚。

照此計算，重慶商業用地最快將在2040年面臨土地出讓期滿的問題，住宅將在2050年面對這一問題。“有的樓下是商業用房，樓上則是住宅，不曉得會不會形成混亂？”也有市民提出擔心。